Terrains énergisés pour data centers européens. De la zone cible à la transaction conclue.
Une méthodologie définie, appliquée à chaque site que nous traitons, avec des mandats écrits et des honoraires transparents.
Via Terra accompagne les opérateurs de data centers, les investisseurs en infrastructure et les développeurs à la recherche de terrains énergisés en Europe. Notre intervention débute dès la définition d'une zone cible : analyse de la zone, identification des sites candidats, qualification des meilleures options selon les critères de raccordement, d'urbanisme, de fibre et ESG, et accompagnement transactionnel jusqu'à la signature de l'acte foncier.
La discipline est structurelle : une méthodologie définie appliquée à chaque site, des mandats écrits avec des livrables explicites et des honoraires transparents.
Ce qui distingue Via Terra.
Une coentreprise
Via Terra est une coentreprise entre TechHer Capital, cabinet indépendant de conseil stratégique basé à Paris, et VIA DC, cabinet indépendant de conseil technique, financier et environnemental basé à Lyon. Les deux maisons mères disposent d'une présence établie sur les marchés européens du data center.
Périmètre défini
Nous traitons l'analyse de zone cible, l'identification de sites, la qualification technique, l'accompagnement pré-demande auprès des gestionnaires de réseau et l'appui transactionnel jusqu'à la conclusion. Le conseil technique au-delà de la qualification relève de VIA DC. L'ingénierie, la maîtrise d'œuvre et la construction relèvent des partenaires choisis par le client.
Confidentialité réciproque, protection des honoraires structurée
Toutes nos missions s'exercent sous accord de confidentialité réciproque, avec une protection des honoraires structurée par un Registre d'Introductions. Les mécanismes de protection sont en place dès le premier appel de cadrage.
Entre les exigences stratégiques de l'opérateur et l'offre du développeur ou du propriétaire foncier.
Les opérateurs et investisseurs sollicitent Via Terra à trois moments : lorsqu'ils ont une zone cible mais pas encore de sites candidats, lorsqu'ils ont des sites candidats à qualifier techniquement, ou lorsqu'ils ont une transaction à conclure.
Nous nous positionnons entre les exigences stratégiques de l'opérateur et l'offre du développeur ou du propriétaire, en mobilisant l'expertise technique et l'origination commerciale pour transformer les opportunités en décisions de qualité comité d'investissement.
À propos de Via Terra.
Sourcing et qualification de terrains énergisés pour data centers européens, par une coentreprise entre TechHer Capital et VIA DC.
Une coentreprise, formée en 2026.
Via Terra est une coentreprise formée en 2026 entre TechHer Capital, cabinet de conseil indépendant fondé par Blanka Thibaud, et VIA DC, cabinet de conseil technique, financier et environnemental basé à Lyon. La coentreprise réunit l'origination commerciale et la qualification technique au sein d'une équipe unique et imputable, dédiée aux travaux sur terrains énergisés pour les marchés européens du data center.
Le sourcing de terrains énergisés requiert à la fois une portée commerciale (connaissance de la demande opérateur, du paysage des développeurs, des réseaux d'introduction) et une expertise technique de conseil (énergie, autorisations, fibre, environnement, programmation technique de site). Peu de cabinets couvrent les deux aux exigences que le cycle de l'infrastructure IA impose désormais. Via Terra a été conçue précisément pour combler cet écart.
D'où vient Via Terra.
La méthodologie appliquée par Via Terra, appelée TerraNova™, a été développée au sein de TechHer Capital sur les marchés européens et MENA du data center. Elle a pris forme comme une approche structurée d'évaluation des terrains énergisés au regard des dimensions déterminant la réussite d'un projet de data center, affinée à travers les travaux de sélection de sites de Blanka Thibaud chez AWS, chez Sepia Infrastructure et chez TechHer Capital.
À mesure que la demande pour cette méthodologie dépassait ce qu'un cabinet de conseil stratégique pouvait livrer seul, TechHer Capital s'est associée à VIA DC pour adjoindre l'expertise technique à l'origination commerciale. Via Terra en est le résultat : TerraNova par TechHer Capital, appliquée à travers Via Terra.
Trois valeurs qui gouvernent notre travail.
Excellence technique
La qualification de terrains énergisés exige une justesse technique sur chaque détail : position en file d'attente réseau, latence fibre, conditions de sol et sismicité, disponibilité en eau, catégorie d'autorisation. Via Terra applique une rigueur technique à chacun de ces points, en s'appuyant sur la présence de VIA DC dans dix-sept pays européens.
Indépendance
Via Terra n'entretient aucun lien avec des fabricants, intégrateurs ou opérateurs particuliers en dehors des missions que nous sommes mandatés à livrer. Nous défendons exclusivement les intérêts du client pour le compte duquel nous intervenons. Cela nous permet d'évaluer les options de manière objective et de renoncer à des sites qui ne résistent pas à un examen approfondi.
Partenariat
Les deux maisons mères demeurent indépendantes et continuent d'exercer leurs propres relations clients. Via Terra est le véhicule commun spécifiquement dédié au travail sur terrains énergisés, et non une absorption de l'activité plus large de l'une ou l'autre. Cette structure aligne les intérêts et protège les clients des conflits qui surviennent lorsqu'un cabinet unique tente d'être omnicompétent.
Opérateurs, investisseurs, développeurs et secteur public.
Hyperscalers, opérateurs de neocloud, fournisseurs de colocation, fonds d'infrastructure, investisseurs institutionnels, développeurs immobiliers et organismes publics cherchant à positionner leurs territoires pour l'investissement data center.
Les références clients précises sont communiquées sur demande, sous accord de confidentialité réciproque.
Quatre domaines de pratique. Une seule discipline.
Les mandats sont cadrés à l'avance par une lettre de mission écrite qui définit les domaines de pratique concernés, les livrables, les honoraires et le calendrier. Nous ne pratiquons pas de provisions ouvertes ; chaque honoraire est rattaché à un livrable spécifique.
La plupart des missions mobilisent plus d'un des quatre domaines ci-dessous. L'appel de cadrage préalable à la signature détermine quels domaines sont nécessaires à la situation du client. Beaucoup de missions débutent en amont du travail, par l'analyse de la zone cible, avant qu'aucun site spécifique ne soit identifié.
Analyse de zone cible et identification de sites.
Pour un opérateur qui décide où construire, notre travail commence souvent avant qu'un site spécifique n'apparaisse. Nous analysons la zone cible identifiée par l'opérateur (définie par les exigences de latence, la disponibilité énergétique, l'accès au marché, la tolérance réglementaire ou d'autres critères propres à l'opérateur) et faisons émerger des sites candidats à l'intérieur. Lorsque l'opérateur n'a pas encore défini de zone cible, nous l'accompagnons dans cette définition, en mobilisant l'intelligence de marché de TechHer Capital et les données techniques de VIA DC sur les conditions de réseau, de fibre et d'autorisations à travers les juridictions européennes.
Une fois la zone cible définie, nous sourçons les terrains énergisés candidats au regard du cahier des charges de l'opérateur (charge IT, latence, tolérance d'autorisation, calendrier). Le sourcing s'opère via des réseaux propriétaires, des introductions partenaires et des relations directes avec les propriétaires fonciers.
Livrable
Une liste restreinte écrite de sites candidats avec des synthèses par site, accompagnée le cas échéant de l'analyse de zone sous-jacente si la définition de la zone faisait partie du mandat. Typiquement quatre à huit sites au premier passage, ramenés à deux ou trois après qualification technique.
Qualification technique.
Évaluation technique site par site selon le cadre méthodologique TerraNova™. Chaque site est évalué sur sept domaines : faisabilité réseau, connectivité fibre, programmation de site, refroidissement et valorisation de chaleur, ESG, économie de marché, réglementation et autorisations. La profondeur d'ingénierie est apportée par VIA DC.
Livrable
Un dossier par site avec un statut de vérification explicite sur chaque domaine. Le dossier est structuré pour le comité d'investissement de l'opérateur, non pour une transaction immobilière. Durée typique : trois à six semaines par site, selon la complexité juridictionnelle.
Accompagnement pré-demande.
Coordination avec les gestionnaires de réseaux de transport et de distribution concernés (RTE, Enedis en France ; Terna en Italie ; REE en Espagne ; IPTO en Grèce ; opérateurs équivalents sur les autres marchés). Préparation du dossier pré-demande, évaluation de la position en file d'attente et stratégie d'engagement. Nous livrons ce travail dans les dix-sept pays européens où VIA DC dispose d'une présence établie.
Livrable
Un dossier pré-demande prêt à soumission au gestionnaire de réseau de transport ou de distribution concerné, accompagné d'une évaluation de la position probable en file d'attente et du calendrier de mise sous tension. Durée typique : quatre à douze semaines, selon l'opérateur et la complexité du site.
Accompagnement transactionnel.
Stratégie de négociation et appui à l'exécution jusqu'à la signature de l'acte foncier. Coordination avec les conseils juridiques du client, les conseils fiscaux et les représentants des contreparties. Le cas échéant, structuration de la transaction (option d'achat, vente conditionnelle, bail avec clauses build-to-suit).
Livrable
Une transaction foncière conclue ou une décision documentée de ne pas procéder. Les honoraires sont partiellement liés au succès pour ce domaine, structurés selon la lettre de mission.
Ce qui se situe hors du mandat de Via Terra.
- Conseil technique au-delà de la qualification : VIA DC.
- Ingénierie, maîtrise d'œuvre et construction : les partenaires choisis par le client.
- Conseil stratégique et en capital au niveau plateforme ou fonds (quels marchés intégrer, comment structurer des partenariats en capital) : TechHer Capital.
- Travail d'identification de sites hors du périmètre géographique de Via Terra : par renvoi à d'autres partenaires.
- Sélection de fournisseurs, achats ou réception : ne fait pas partie du mandat de Via Terra.
Méthodologie TerraNova™.
Le cadre d'évaluation de sites que Via Terra applique aux études de terrains énergisés sur les marchés européens du data center.
TerraNova par TechHer Capital, appliquée à travers Via Terra.
Un site évalué sur sept domaines connectés.
TerraNova est le cadre méthodologique que Via Terra utilise pour évaluer les terrains énergisés en vue de déploiements data center. Développé au sein de TechHer Capital et concédé sous licence à la coentreprise pour son activité opérationnelle, le cadre structure l'évaluation d'un site selon les dimensions qui déterminent la réussite d'un projet. Via Terra l'applique à chaque mandat, depuis l'identification initiale jusqu'à la qualification de niveau comité d'investissement.
Chaque domaine est évalué selon des critères propres au déploiement data center, et non selon des métriques immobilières génériques. Le résultat est un dossier structuré par site, sur lequel le comité d'investissement d'un opérateur peut s'appuyer.
Faisabilité réseau
Disponibilité énergétique, tracé réseau, position en file d'attente, dialogue avec les gestionnaires de transport et de distribution, calendrier de mise sous tension.
Connectivité fibre
Tracés, opérateurs, latence vers les hubs pertinents, redondance, capacité.
Programmation de site
Surface constructible, constructibilité, densité, adéquation du système de refroidissement, potentiel d'extension.
Refroidissement et valorisation de chaleur
Disponibilité en eau, conditions ambiantes, opportunités de réseau de chaleur urbain, profil durabilité.
ESG
Contraintes environnementales, contexte territorial, biodiversité, risque climatique, engagements de durabilité.
Économie de marché
Coût foncier, transactions comparables, prix régionaux, contexte de financement, structure de propriété.
Réglementation et autorisations
Catégorie d'urbanisme, autorisations applicables, autorisations environnementales, principaux risques au niveau du site, considérations propres à la juridiction.
L'Europe fonctionne sur un seul réseau interconnecté.
Toute évaluation de terrain énergisé commence par la capacité réelle de raccordement du site : à quel poste source, selon quel calendrier, avec quelle position en file d'attente. La carte ci-dessous présente les principaux hubs data center et les interconnexions haute tension qui structurent la circulation de la capacité réseau sur les marchés européens.
Schematic · for illustration. Actual grid feasibility work is done at substation and queue level for each candidate site.
Ce qui est public, ce qui ne l'est pas.
Les sept domaines sont décrits publiquement parce qu'ils constituent la colonne vertébrale du cadre. Les pondérations de notation spécifiques, la logique de calibrage et les références comparatives qui traduisent les évaluations de domaines en une recommandation de site finale sont confidentielles. Elles ne sont partagées que sous mandat signé et représentent la pratique cumulée du cabinet sur les marchés européens du data center.
Comment TerraNova a été développée.
TerraNova est issue des travaux de sélection de sites de TechHer Capital sur les marchés européens et MENA du data center. Le cadre a pris forme lorsque la fondatrice du cabinet, Blanka Thibaud, a appliqué une approche structurée d'évaluation de sites à plus de cinquante juridictions européennes et MENA durant son passage chez AWS et Sepia Infrastructure, avant de l'affiner en méthodologie formelle après la fondation de TechHer Capital en 2025.
Lorsque TechHer Capital s'est associée à VIA DC pour former Via Terra en 2026, TerraNova est devenue la méthodologie que la coentreprise appliquerait à ses travaux sur terrains énergisés. La propriété intellectuelle reste détenue par TechHer Capital sous accord de licence ; le déploiement opérationnel relève de Via Terra.
Télécharger le cadre.
Une synthèse de la méthodologie TerraNova, comprenant la description de chacun des sept domaines et les questions posées par le cadre à chaque étape, est disponible en PDF téléchargeable. La synthèse est adaptée à une diffusion interne au sein de l'organisation d'un opérateur, d'un investisseur ou d'un développeur. Les pondérations détaillées, la logique de calibrage et l'application du cadre à des cas spécifiques ne figurent pas dans la synthèse publique ; ils sont communiqués sous mandat signé.
Une séquence définie. Du cadrage à la conclusion.
Chaque mandat chez Via Terra suit la même séquence disciplinée : un appel de cadrage, une lettre de mission, un accord de confidentialité réciproque, et une conclusion documentée. Les mécanismes protègent les deux parties et placent la substance avant le processus.
Comment se déroule une mission Via Terra.
L'appel de cadrage.
Chaque mandat débute par un appel de cadrage. Trente minutes, sans préparation requise, sans échange d'informations confidentielles à ce stade. L'objet est de confirmer l'adéquation : la question est-elle de celles auxquelles Via Terra est bien placée pour répondre, et la structure de mission convient-elle aux deux parties ? La plupart des appels de cadrage aboutissent à un oui ou un non clair dès la première conversation.
La phase de cadrage.
Si l'appel de cadrage est concluant, l'étape suivante est une lettre de mission écrite. Elle est généralement préparée dans les cinq jours ouvrés suivant l'appel. Elle précise les domaines de pratique concernés, les livrables, les honoraires et le calendrier. Une fois contresignée, les travaux démarrent.
Confidentialité réciproque.
Avant tout échange détaillé d'informations propres au client ou au site, nous mettons en place un accord de confidentialité réciproque. Le MNDA couvre Via Terra et le client ; les deux maisons mères (TechHer Capital et VIA DC) sont liées par leurs propres obligations de confidentialité. Nous envoyons un court formulaire de prise en charge pour recueillir les informations d'entité requises, et signons l'accord par signature électronique. La plupart des MNDA sont en place dans les deux à trois jours ouvrés suivant l'appel de cadrage.
Registre d'introductions et protection des honoraires.
Lorsque Via Terra introduit un client auprès d'une contrepartie (propriétaire foncier, opérateur, développeur), l'introduction est consignée dans notre Registre d'Introductions avec la date, les parties et la portée de l'introduction. Le Registre établit une période de couverture de 36 mois pendant laquelle la protection des honoraires s'applique, quel que soit l'acteur qui négocie finalement la transaction. Le Registre d'Introductions est un outil de travail, non un contrat ; la protection des honoraires elle-même est documentée dans la lettre de mission et, le cas échéant, dans un Accord de Transaction signé au moment de l'introduction.
Notre communication.
Implication sénior tout au long : les personnes présentes à l'appel de cadrage sont celles qui exécutent le travail. Points hebdomadaires par e-mail, appels de jalon lorsque nécessaire et disponibilité ad hoc pour les questions urgentes. Nous ne déléguons pas la livraison à des équipes juniors et nous ne pratiquons pas de silences pluri-mensuels.
Comment nous concluons.
La plupart des mandats se concluent par l'un de trois résultats : une transaction conclue (nous avons trouvé, qualifié et accompagné la sécurisation du site), une décision documentée de ne pas procéder (les sites candidats n'ont pas tenu sous qualification, ou le cahier des charges de l'opérateur ne pouvait être satisfait dans la géographie), ou une remise structurée à l'équipe interne du client pour exécution. Chaque conclusion fait l'objet d'une documentation écrite, et les conditions de la lettre de mission gouvernent le règlement des honoraires.
Dix-sept pays européens. Un standard opérationnel unique.
Via Terra opère dans dix-sept pays européens où VIA DC dispose d'une présence établie, le réseau d'origination commerciale de TechHer Capital couvrant les mêmes géographies et sélectivement au-delà.
Chaque marché a ses propres gestionnaires de réseau, cadre d'autorisations et conventions commerciales. Via Terra se déploie différemment selon le marché.
France · Italie · Espagne · Portugal · Grèce · Turquie · Autriche
Nous travaillons à travers les relations établies de VIA DC avec les gestionnaires de réseau nationaux (RTE et Enedis en France, Terna en Italie, REE en Espagne, REN au Portugal, ADMIE en Grèce, TEİAŞ en Turquie, APG en Autriche) et le réseau d'origination commerciale de TechHer Capital. Lorsqu'une présence locale est requise, nous collaborons avec des cabinets partenaires sous la supervision de VIA DC et selon le cadre méthodologique TerraNova™.
Europe du Nord
BENELUX · NORDICS · UK · IRELAND
Nous intervenons de manière sélective, généralement lorsqu'un client existant étend un mandat depuis un marché du Sud ou d'Europe centrale-orientale vers ces géographies.
Europe centrale et orientale
Nous mobilisons à la fois la présence de VIA DC et les réseaux régionaux de TechHer Capital, avec des cabinets partenaires lorsque nécessaire. Les marchés d'Europe centrale-orientale comprennent la Pologne, la République tchèque, la Roumanie, la Hongrie, la Bulgarie et les pays baltes.
Un périmètre clair, en géographie comme en portée.
Hors d'Europe et de marchés MENA sélectionnés, nous ne prenons actuellement pas de mandats directs. Lorsqu'un client a des besoins multi-régions, nous travaillons avec des partenaires introduits sur ces marchés et confinons la portée de Via Terra à la partie européenne du travail.
En Europe, nous n'intervenons pas sur les sites où la contrainte principale n'est pas le terrain énergisé. Si la question d'un client porte fondamentalement sur la structuration de capital au niveau plateforme, la constitution de fonds ou le conseil stratégique général, nous le redirigeons vers TechHer Capital. Si la question est l'exécution d'ingénierie au-delà de la qualification, nous le redirigeons vers les partenaires choisis par le client.
Comment Via Terra est dirigée.
Via Terra est dirigée par Blanka Thibaud, Présidente, avec VIA DC et TechHer Capital comme maisons mères co-actionnaires apportant respectivement l'expertise technique et l'origination commerciale. La structure reflète la réalité opérationnelle de la coentreprise : une direction unique et imputable des mandats clients, soutenue par les maisons mères sur la substance d'ingénierie et commerciale.
Blanka a fondé TechHer Capital après une expérience approfondie dans les data centers européens, plus récemment en tant que responsable de la sélection de sites data centers pour l'Europe chez AWS, où elle a couvert l'identification de sites jusqu'au raccordement réseau en France, en Allemagne, au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. Avant TechHer Capital, elle a cofondé Sepia Infrastructure, société d'infrastructure data center adossée à Engie, aux côtés de membres de l'équipe data center EMEA de Google. Elle a travaillé dans plus de cinquante juridictions européennes et MENA et entretient des relations directes avec les principaux gestionnaires de réseau nationaux.
Elle est titulaire d'un MPA de Columbia University, d'un MBA avec spécialisation immobilier de l'University of Maryland et d'un Bachelor de l'University of Hawaii. Elle parle français, anglais, serbe et hongrois, et est basée à Paris.
Deux cabinets indépendants, derrière une seule coentreprise.
VIA DC ↗
Cabinet indépendant de conseil technique, financier et environnemental basé à Lyon, opérant dans dix-sept pays européens. VIA DC apporte l'expertise technique aux mandats de Via Terra : faisabilité réseau, qualification technique de site, analyse environnementale et d'autorisations, et la supervision technique qui transforme un site candidat en dossier de qualité comité d'investissement.
via-dc.com →TechHer Capital ↗
Cabinet indépendant de conseil stratégique basé à Paris. Fondé par Blanka Thibaud après une carrière dans la sélection de sites data center européens chez AWS et Sepia Infrastructure. TechHer Capital apporte l'origination commerciale, les relations opérateurs et investisseurs, et la méthodologie TerraNova™ que Via Terra applique. Le cabinet livre également des mandats de conseil stratégique et en capital hors du périmètre terrain énergisé de Via Terra.
techhercapital.com →Une gouvernance légère.
Via Terra est gouvernée par un comité stratégique composé de représentants des deux maisons mères. Blanka Thibaud préside le comité. Le comité se réunit trimestriellement pour définir la stratégie commerciale de Via Terra et examiner la performance de la coentreprise par rapport à son plan annuel. Les décisions opérationnelles courantes sont déléguées à la Présidente.
Contacter Via Terra.
Pour discuter d'un mandat de terrain énergisé, d'une analyse de zone cible ou d'un site à qualifier.
Si vous avez un mandat de terrain énergisé à discuter, une zone cible à analyser ou un site à qualifier, le moyen le plus simple d'engager la conversation est le formulaire ci-dessous. Nous répondons sous cinq jours ouvrés.
Dites-nous sur quoi vous travaillez.
Message de confirmation après envoi : « Merci. Nous reviendrons vers vous sous cinq jours ouvrés à l'adresse e-mail que vous avez indiquée. Si votre demande est urgente, vous pouvez également nous joindre directement à contact@via-terra.eu. »
Les demandes directes sont acheminées à l'équipe Via Terra. Même délai de réponse.
Si notre conversation initiale aboutit à une discussion détaillée d'un site, d'un mandat ou d'une transaction spécifique, nous proposerons un accord de confidentialité réciproque. Nous envoyons un court formulaire de prise en charge pour recueillir les informations d'entité requises, puis nous signons l'accord par signature électronique. La plupart des MNDA sont en place dans les deux à trois jours ouvrés suivant la conversation initiale.
Lorsque Via Terra évalue un site, le MNDA couvre Via Terra, TechHer Capital et VIA DC en tant que maisons mères de la coentreprise et véhicule opérationnel. C'est la pratique standard pour toute conversation avec un opérateur, un investisseur ou un propriétaire foncier impliquant des informations propres au site.
Où nous nous trouvons.
Via Terra SAS
Adresse à confirmer une fois le bureau de Via Terra établi. D'ici là, toute correspondance peut être adressée au bureau de TechHer Capital, 59 rue de Courcelles, 75008 Paris, France.
TechHer Capital ↗
Conseil stratégique indépendant pour l'infrastructure IA européenne.
59 rue de Courcelles, 75008 Paris, France.
VIA DC ↗
Cabinet indépendant de conseil technique, financier et environnemental basé à Lyon, opérant dans dix-sept pays européens.
via-dc.com →Conseil élargi
Les travaux de conseil stratégique, commercial et en capital qui se situent hors du périmètre terrain énergisé de Via Terra sont livrés par TechHer Capital.
blanka@techhercapital.com →Mentions légales.
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Les soumissions des formulaires de conversation et de téléchargement de la méthodologie sont conservées 24 mois à compter de la soumission, puis supprimées. Les soumissions qui donnent lieu à un mandat signé sont conservées selon la politique standard du cabinet de conservation des dossiers de mission (typiquement 7 ans à compter de la clôture de la mission en droit commercial français).
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Dernière mise à jour : 12 mai 2026. Ce document sera révisé à l'immatriculation de Via Terra SAS pour refléter le changement d'éditeur.